Uma decisão que muitas famílias brasileiras adiavam por décadas — decidir, em vida, quem fica com a casa, o apartamento, o sítio ou a sala comercial — virou assunto urgente. E o motivo não é sentimental: é tributário.
A reforma tributária mexeu na estrutura do ITCMD, o imposto estadual que incide sobre heranças e doações, e o efeito prático já aparece nos balcões dos cartórios. As escrituras públicas de doação de imóveis bateram recorde histórico no país, com crescimento próximo a 60% em cinco anos, segundo dados do Colégio Notarial do Brasil.
O que está por trás desse movimento é simples de enunciar e complexo de executar: em boa parte dos estados, as regras de hoje ainda são mais brandas do que as regras que virão. Entender essa janela — e reconhecer que ela não serve para todo mundo — é o que separa um bom planejamento sucessório de uma decisão precipitada e irreversível.
Os números que explicam a corrida aos cartórios
O salto não é impressão de quem trabalha com direito de família e sucessões. Ele está registrado.
- Em 2025, foram lavradas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no Brasil, o maior número da série histórica.
- O volume representa alta de aproximadamente 59% em relação a 2020, quando foram formalizadas 116.225 escrituras.
- Só na capital paulista, foram 14.650 escrituras de doação em 2025, também recorde e também com crescimento de cerca de 59% sobre 2020.
- Nos primeiros meses de 2026, a procura seguiu aquecida.
O padrão é claro. Instrumentos que sempre existiram — a doação com reserva de usufruto, a holding familiar, a partilha em vida — deixaram de ser um projeto para “algum dia” e passaram a ter data de validade.
O que mudou: a Lei Complementar nº 227/2026
A Emenda Constitucional nº 132/2023 já havia determinado que o ITCMD fosse progressivo. Faltava, porém, a norma geral nacional. Ela veio com a Lei Complementar nº 227/2026, publicada em janeiro de 2026, originada do antigo PLP 108/2024.
A LC 227/2026 não cria nem aumenta imposto sozinha. Ela fixa o desenho que os estados terão de seguir. E esse desenho é sensivelmente mais rigoroso do que o modelo atual.
Progressividade obrigatória em todos os estados
Antes, a progressividade era facultativa. Agora é obrigatória: as alíquotas devem variar conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação, em faixas, à semelhança do Imposto de Renda, respeitado o teto nacional de 8% fixado pelo Senado Federal.
Para patrimônios de maior valor situados em estados que ainda praticam alíquota única e baixa, a conta tende a subir.
Base de cálculo pelo valor de mercado
A LC 227/2026 reforça a apuração pelo valor de mercado do bem transmitido. Para participações societárias não negociadas em bolsa, exige metodologia tecnicamente idônea, com patamar mínimo correspondente ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado — podendo alcançar o fundo de comércio.
É o ponto mais sensível para quem constituiu holding patrimonial com imóveis integralizados pelo custo histórico. A distância entre o valor contábil e o valor real do bem, que durante anos funcionou como redutor da base de cálculo, tende a desaparecer.
Soma das doações sucessivas
Fracionar doações ao longo dos anos, para permanecer abaixo dos limites de isenção estaduais, era uma estratégia clássica. A nova lei permite que os estados determinem a consolidação das doações sucessivas entre as mesmas partes, dentro de prazo definido na legislação local, com recálculo do imposto a cada nova transmissão e aplicação da tabela progressiva sobre o valor acumulado.
Na prática: a doação deixa de ser um evento isolado do ano-calendário.
Conceito ampliado de doação e presunção de simulação
A LC 227/2026 amplia o conceito de doação e estabelece presunção de simulação quando a transmissão é declarada onerosa, mas não se comprova capacidade financeira do adquirente ou quando as partes são vinculadas — cônjuge, companheiro e parentes até o terceiro grau, entre outras hipóteses.
A “venda” por valor simbólico entre pai e filho, portanto, passa a ter tratamento normativo expresso.
Por que 2026 virou uma janela — e por que ela tende a fechar
A resposta está na Constituição, não na lei complementar.
Como as disposições sobre ITCMD não são autoaplicáveis, cada estado precisa editar sua própria lei. E qualquer lei estadual que institua ou majore o imposto se submete à anterioridade anual e à noventena. Consequência direta: leis publicadas ao longo de 2026 só produzirão efeitos, em regra, a partir de 1º de janeiro de 2027.
Enquanto isso, estados como São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Mato Grosso do Sul, Paraná e Roraima ainda mantinham alíquota fixa em 2026, discutindo projetos de adequação nas respectivas assembleias. É exatamente aí que a antecipação ganha sentido econômico.
O ITCMD antes e depois: comparativo objetivo
| Aspecto | Modelo ainda vigente em vários estados | Modelo desenhado pela LC 227/2026 |
|---|---|---|
| Alíquota | Única, aplicada sobre todo o valor | Progressiva, por faixas, até o teto de 8% |
| Base de cálculo | Valor venal ou declarado, com margem de discussão | Valor de mercado do bem ou direito |
| Doações sucessivas | Analisadas isoladamente | Podem ser somadas, com recálculo progressivo |
| Holding com imóveis | Custo histórico reduzia a base | Patrimônio líquido ajustado a valor de mercado |
| Fiscalização | Fragmentada entre estados | Troca de informações e convênios entre fiscos |
| Bens no exterior | Cobrança limitada pelo Tema 825 do STF | Regulamentada, dependente de lei estadual |
Doar agora compensa? Depende de quatro variáveis
Não é verdade que toda doação ficará mais cara. Em estados que hoje cobram alíquota fixa relativamente alta, faixas iniciais menores podem até reduzir o imposto de transmissões modestas. O efeito depende de:
- O estado competente. Para imóveis, prevalece o local do bem. A legislação local e o estágio de tramitação do projeto de adequação são o primeiro dado a levantar.
- O valor do patrimônio. A progressividade pesa sobre transmissões de valor elevado; sobre valores menores, pode aliviar.
- A estrutura escolhida. Doação direta, doação com reserva de usufruto e holding familiar produzem custos e efeitos bem distintos.
- O horizonte familiar. Quem perde a propriedade perde controle. Isso não se mede em alíquota.
Quando antecipar tende a valer a pena
- Estado que ainda aplica alíquota única e discute projeto de progressividade.
- Patrimônio imobiliário relevante, com valor de mercado muito acima do venal.
- Holding patrimonial com imóveis integralizados pelo custo histórico.
- Famílias que já planejavam doações graduais nos próximos anos.
- Cenário sucessório sem litígio previsível entre os herdeiros.
Quando a antecipação pode sair cara
- Estado que já adotou faixas progressivas com escalonamento favorável.
- Doador que ainda depende economicamente do imóvel.
- Herdeiros em conflito, com risco de disputa futura.
- Donatário com dívidas, execuções ou risco patrimonial relevante.
- Necessidade de vender o bem em curto prazo — a doação por valor superior ao declarado no Imposto de Renda pode gerar ganho de capital tributável para o doador.
Cuidados jurídicos que a economia tributária não resolve
Doar imóvel é ato definitivo. Alguns pontos precisam ser resolvidos antes da escritura, não depois:
- Adiantamento de legítima. A doação a descendente é imputada à legítima e, em regra, sujeita à colação no inventário, salvo dispensa expressa em favor da parte disponível.
- Doação inoficiosa. É nula a doação que exceda a parte de que o doador poderia dispor em testamento.
- Reserva de usufruto. Preserva posse, uso e frutos ao doador. É o instrumento que mais aproxima segurança e economia.
- Cláusulas de proteção. Incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade e reversão devem ser avaliadas caso a caso.
- Custos formais. Escritura, registro, certidões e eventual ITBI sobre a integralização em holding entram na conta.
- Fraude a credores e fraude à execução. Doação feita em cenário de insolvência é atacável.
Roteiro prático em cinco passos
- Levante a legislação do estado onde o imóvel está localizado e verifique se há projeto de progressividade em tramitação.
- Apure o valor de mercado real do bem, não apenas o valor venal ou o valor declarado no IR.
- Simule os dois cenários: imposto pelas regras atuais e imposto pelas faixas prováveis.
- Escolha a estrutura — doação direta, com reserva de usufruto ou via holding — considerando controle, proteção e custo total.
- Formalize com assessoria jurídica, ajustando cláusulas, colação e a declaração no Imposto de Renda de doador e donatário.
Conclusão
A reforma tributária não criou um imposto novo sobre herança. Ela padronizou, endureceu e tornou mais transparente um imposto que já existia — e, ao fazê-lo, transformou o planejamento sucessório de tema adiável em decisão com prazo.
O recorde de doações registrado nos cartórios é a tradução estatística desse movimento. Mas a estatística não decide nada por ninguém. Antecipar a transmissão de um imóvel pode significar economia relevante em um estado e prejuízo em outro; pode organizar uma família e pode desestabilizá-la.
Se há patrimônio imobiliário na família, o momento de fazer a conta é agora, com o ano de 2026 ainda em curso e antes que as legislações estaduais produzam efeitos. Levante a regra do seu estado, apure o valor real dos bens e procure orientação jurídica especializada em planejamento patrimonial e sucessório antes de assinar qualquer escritura. A pressa costuma custar mais caro do que o imposto.
